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河源出台政策提升存量产业用地,清理范围是……
来源:本网  时间:2021-07-29 11:02:11   浏览:-
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  为推动全市制造业高质量发展,进一步挖掘盘活存量土地资源,拓展产业发展空间,建立产业项目快速落地机制,提升产业园区用地综合利用水平,近日,河源市人民政府印发《河源市产业园区用地整治提升行动工作方案 》。

  

  具体方案如下

  01

  工作目标

  利用3年的时间完成全市整治提升存量产业用地15000亩的目标,其中第一年完成 7850 亩:

  一一挖掘存量用地空间5600 亩,其中盘活供而未用产业用地 1950 亩、盘活批而未供产业用地 3650 亩 。

  一一提高综合利用水平,整治提升低效用地和可提升产业用地面积 2250 亩 。

  以上目标任 务分解下达到各县(区) (见附件1) 。

  02

  工作范围

  在全市范围内(包括产业园区范围外的产业用地整治行动可按本方案执行)开展清理,清理范围分为四大类,包括批而未供产业用地、供而未用产业用地、低效产业用地、可提升产业用地 。本次专项行动中的产业用地包括工业用地、仓储物流用地 。

  (一)批而未供产业用地,是指经依法批准土地征收或农用地转用而未实施供地、且控制性详细规划为产业用地的土地 。

  (二)供而未用产业用地,是指已实施供地但未动工建设的用地,按照约定动工时间具体分为以下四类:1.暂未达到约定动工时间的未建产业用地;2. 超过约定动工时间但未满1年的未建产业用地;3. 超过约定动工时间但未满2年的未建产业用地;4.超过约定动工时间超2年仍未动工建设的产业用地。

  (三)低效产业用地,是指已建设,但容积率、投资强度、单位产值、税收贡献(以下简称"四项指标" )等未达到土地出让合同或招商协议约定条件,已存在违约事实的产业用地,以及不符合产业政策、安全生产和环保要求的产业用地。

  (四)可提升产业用地,是指已建设、投产且四项指标达到约定条件,但仍有调整利用空间的产业用地,具体包括:1.无具体约定四项指标或四项指标达到约定条件,但实际未达到现行园区准入标准的产业用地;2. 四项指标已达到约定条件和现行园区准入标准,但仍有3000 平方米以上规整未利用地块、且适宜单独开发的产业用地。

  03

  时间安排(第一年度)

  (一)准备阶段( 2021年7月)

  一是召开全市产业园区用地整治提升专项行动部署会议 。 二是由各县(区)政府(管委会)会同市自然资源局、市工业和信息化局,对本辖区内产业园区的用地组织全面调查和梳理 , 分门别类,整理建立产业用地数据库,并于2021年7月底将低效用地调查数据库报送市专班工作小组(设在市自然资源局)。

  (二)实施阶段( 2021年8月——2022年6月)

  各县(区)政府(管委会)按照专项行动工作方案,按照"先易后难、重点突破、分类处置"的原则,加强组织,分类分批,分四个阶段加快推进各项工作,具体如下:第一阶段( 2021 年10月底)完成总任务数 25% ,第二阶段( 2021 年 12 月底)完成总任务数 40% ,第三阶段( 2022年3月底)完成总任务数 75% ,第四阶段( 2022年6月底)完成总任务数 100% 。第一、二阶段重点在于批而未供、供而未用,三、四阶段重点在于低效用地。

  各县(区)政府(管委会)要严格落实报告制度,于每阶段结束前2日前将阶段进展情况报市专班工作小组 。

  (三)总结阶段( 2022年6月)

  专班工作小组会同成员单位,对各县(区)政府(管委会)专项行动成果组织核验,并报领导小组审查 。通过对标验收,总结全市整治提升产业用地专项工作情况,提炼一批有亮点、有质量的典型案例,总结一些可复制、可推广的经验做法,逐步完善产业用地政策体系和健全节约集约用地的长效机制。

  04

  整理原则

  根据相关政策,结合我市实际 , 对清理的存量产业用地实施分类处置 。

  (一)批而未供产业用地

  逐宗分析批而未供的原因 ,分类处置。

  1.对已有意向项目、前期工作不完备的 , 加快土地房屋征收力度和前期基础设施建设,尽快形成"净地,及时组织出让。

  2. 对已具备供地条件但尚未有意向项目的地块 , 要进一步加大土地整理开发力度,形成若干个形状规则、面积适中( 100亩至300亩)的净地块,为重大产业项目落地提供空间。

  3. 对难以实施征地及拆迁的项目,按照建设用地"增存挂钩"工作机制,申请撤回批文或作失效批文处理 。对于自动失效或申请撤回的无效用地批准文件,相应的土地利用年度计划指标、耕地占补平衡指标 、 相关税费等仍然有效 。土地利用年度计划指标和耕地占补平衡指标可优先调剂由所在地园区使用。

  (二)供而未用产业用地

  1.暂未达到约定动工时间的未建产业用地。及时向企业发出动工提醒通知书,加快规划、施工报建审批程序,争取项目按照约定时间开工建设,避免新增超期不开工的情况。

  2. 超过约定动工时间但未满1年的未建产业用地(动工违约用地)。向土地使用权人发出限期(3个月内)整改通知,督促企业加快建设 。若整改期内仍无法达到开工开发条件的,严格按照出让合同追究其开工违约责任,避免新增土地闲置的情况。

  3. 超过约定动工时间1年以上仍未动工建设的产业用地。要逐宗分析土地闲置的原因,根据原因分类处置:

  ( 1 )对因企业原因造成闲置的,超过约定动工时间1年以上但仍未满2年的,依法征缴闲置费。若企业主动提出退还土地使用权的,原则上退还剩余年期地价(涉及土地闲置费的先行征缴)。

  ( 2 )对因企业原因造成闲置的,超过约定动工时间2年以上(含 2 年),除按法律规定、合同约定应收回的情形外,经属地政府(管委会)同意,可以采取依法转让、合作开发或交回收储等方式盘活利用。对已认定为闲置土地的,应按照《闲置土地处置办法》依法收回土地使用权。

  ( 3 )对因政府原因造成闲置的,涉及非净地出让的,要在3个月内理清权属、完成"三通一平"并交付开工建设,3个月无法完成的,采取工业用地等值置换或货币补偿方式收回,收回原则上按市场评估价给予货币补偿。

  对涉及司法查封的,要将闲置土地处置方案抄告司法机关,并建议在司法拍卖公告中披露土地闲置情况,土地闲置费在拍卖价款中优先扣缴或由竞得人缴交。

  (三)低效产业用地

  1.对列入国家、省、市产业政策规定的禁止类、限制类的产业用地项目,结合产业发展规划,引导和协助企业进行转型升级 。对无转型升级意愿的用地项目,依法依规进行限期关停、退出。

  2. 对四项指标中存在未达到约定条件的产业用地项目,要求限期整改,督促企业加大投入;逾期未达到要求的,按照招商(投资)协议或土地出让合同约定的违约处置方式,严格落实处置措施 。

  3. 对低效产业用地项目,产业园区管委会、税务、住建、生态环境 、 市场监管等部门要加大日常巡查力度,依法依规对该类企业加强监管;生态环境 、 供电、供水等部门(单位)依法依规实施排污、用电、用水等资源要素差别化政策,强化减排控制,对高能耗企业执行差别用能政策。

  (四)可提升产业用地

  对四项指标达到约定条件但未达到现行园区准入标准的产业用地项目,通过奖励等政策,引导和协助企业实施转型升级和技术改造 。

  对整治清理出的产业用地空间,各县(区)政府(管委会)要严格落实新引进项目入园准入审核制度,防止出现"退低进低"现象 。入园准入审核制度由市工业和信息化局另行制定。

  05

  盘活政策

  (一)企业自行升级改造

  1.在符合规划、不改变用途的前提下,企业在工业用地、仓储用地上对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间,提高容积率、建筑密度的,不再征收土地价款差额。[责任单位:市自然资源局;落实单位:各县(区)人民政府(管委会) ]

  2. 企业通过改建、新建高标准厂房和工业大厦(容积率在1.6 以上、二层以上且带工业电梯) ,允许工业物业产权按幢、层等固定界限为基本单元进行不动产首次登记,并允许分割、转让给产业链合作伙伴使用(仅限于转让给工业项目),但受让的产业链合作伙伴的产业项目须符合原签订的出让合同、产业监管协议书等约定。

  工业物业建筑区内的办公、生活服务等配套用房不得独立进行分割、分割转让或抵押,但可以随工业物业产权按规定比例且以幢、层等固定界限为基本单元(可以独立使用且权属界线封闭的空间)进行分割、分割转让、抵押。[责任单位:市自然资源局;落实单位:各县(区)人民政府(管委会) ]

  3. 企业通过自行升级改造建设用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的新型产业项目(MO) ,其容积率不低于2.5的,配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积可放宽至不大于总计容面积的30%。[责任单位:市自然资源局;落实单位:各县(区)人民政府(管委会)]

  4. 企业通过自行升级改造建设高标准厂房,容积率超过2. 0的,超出原约定容积率的新建建筑面积,在项目竣工验收后,新增建筑面积可按 200 元/平方米标准,对实施主体进行奖励;对改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的,由市工业和信息化局出具认定意见,奖励标准可再提高 20%;以上单个项目奖励不超过 300 万元。奖励应以产业项目对地方经济产生实效为总原则,按照项目建设竣工、达产等不同阶段、按一定比例分步进行奖补,具体情况由各县(区)政府(管委会)结合实际细化制定。奖励资金由属地财政部门予以安排。[责任单位:市财政局、市工业与信息化局;落实单位:各县(区)人民政府(管委会) ]

  (二)引入社会其他力量开发或升级改造

  5. 企业通过重组、合并、股权转让等形式依法收购单宗或相邻多宗产业用地进行再开发,或者通过出租等方式新引进项目。

  再开发或新引进项目符合现行园区入园标准等有关要求,自投产之日起 3 年内,参考其当年度市、县(区)财政贡献量的 50%给予企业扶持,第 4-5 年参考其当年度市、县(区)财政贡献量对比上年新增部分 40% 的额度计算给予扶持。奖励资金由所在地受益财政予以安排 。[责任单位:市财政局;落实单位:各县(区)人民政府(管委会) ]

  6. 开发投资额未达到 25% 的工业用地涉及建设用地使用权转让的,可先签订转让合同,报市、县自然资源主管部门备案后,再办理预告登记,待开发投资总额达到法定要求时,依法办理不动产转移登记 。受让方可与市、县自然资源主管部门签订土地出让补充协议,重新约定动工开发、竣工期限和违约责任,并可凭预告登记证明办理项目规划、建设、环评、消防等审批手续。开发投资额的认定以有资质的中介机构出具的审计报告或评估报告,或者所在开发区管委会出具的书面认定意见为依据。[责任单位:市自然资源、局;落实单位:各县(区)人民政府(管委会)]

  (三)鼓励自行交回收储

  7. 对无意愿继续投资或改造的项目,鼓励企业自行交回土地使用权。对同意协商收回土地的企业,可由相关企业进行整宗收回也可以进行分割收回部分土地使用权,收回价格可参照土地剩余年期市场评估价协商确定。收回用地后由属地土地储备机构挂账收储方式收回,纳入土地储备库。入库后,再根据城市规划及招商引资的需要,重新组织出让。[责任单位:市自然资源局、市土地储备中心;落实单位:各县(区)人民政府(管委会)]

  (四)融资支持政策

  8. 支持国有企业采取向银行机构申请并购融资的模式提供金融支持。由当地具有一定经营现金流的企业依法通过收购等方式对产业园区内的低效土地及厂房进行收购。然后通过升级改造、挂账方式收回后重新出让等方式实现企业收购土地的经营收益,并按约定偿还银行。[责任单位:市金融局;落实单位 :市国资委、各县(区)人民政府(管委会)]

  (五)其他措施

  9. 加快留用地的落地。各县区要积极探索以地入股、政府统租统建、"货币+物业"等新方式加快产业园区留用地(生产生活用地)的兑现,为加快处置批而未征用地提供基础。[责任单位:各县(区)人民政府(管委会) ]

  10. 科学划定产业用地保护棕线。科学编制市、县国土空间规划,做好产业园区建设用地规模保障工作,严格产业园等片区控制性详细规划修编工作,加快推进国家、省级产业园区产业用地保护棕线划定工作 。对规划纳入产业用地保护棕线内的地块,原则上只允许"工改工"对因公共利益需要调整控制性详细规划的,应按照"占一补一"的原则,给予补划。对于保护棕线外的产业用地,除符合"三旧"条件的项目外,其他用地一律由政府收回再按规划组织实施。[责任单位:市自然资源局;落实单位:各县(区)人民政府(管委会) ]

  11.加强产业用地转让管理。各县区要搭建园区产业用地和工业厂房的转让、转租市场交易信息平台,做好有关指导工作。相关单位要按照招商协议、土地出让合同等约定履行转让、转租行为的监督工作,引导企业有序转让。土地转让后,出让合同和招商协议等合同约定所载明的权利义务随之转移 。[责任单位:市自然资源局;落实单位:各县(区)人民政府(管委会) ]

  06

  保障措施

  (一)加强组织领导。成立由市政府主要领导担任组长,分管自然资源、工业和信息化的副市长担任副组长 , 由市发展改革、财政、自然资源、工业和信息化、住房城乡建设、生态环境、国资管理、司法、税务、统计、金融、市土地储备中心等部门和各县(区)政府(管委会)主要负责人为成员的河源市产业园区用地整治提升专项行动工作领导小组。领导小组负责统筹和协调专项行动,研究重大决策事项 。

  领导小组下设工作专班,工作专班设在市自然资源局,由市自然资源局主要负责同志担任工作专班班长 。工作专班成员从市财政局、自然资源、工业和信息化、司法、税务、金融、土地储备中心抽调人员组成 。工作专班负责拟定相关文件,协调、督办、检查各县(区)政府(管委会)整治提升产业用地专项行动的具体工作。

  各县(区)政府(管委会)参照市的做法相应成立领导小组和工作专班。

  (二)履行工作责任。各县(区)政府(管委会)是本次整治提升产业用地专项行动的责任主体和实施主体,属地政府(管委会)主要负责同志对辖区专项工作负总责,要亲自部署、亲自督促、亲自抓落实,集中力量推进专项行动,确保行动取得实效。

  市自然资源局牵头负责拟定批而未供、供而未用相关处置措施和政策指导、考核,制定城乡建设用地规模、用地计划指标奖励标准;市工业和信息化局负责制定低效产业用地、可提升产业用地认定标准和指导各产业园区入园税收、产出等标准,牵头制定低效产业用地和可提升产业用地奖励措施和考核要求;市财政局负责制定财政资金奖励办法、协助相关部门制定产业园区产值税收标准和建立土地收储的平台等;市司法局负责对政策措施合法性审核;市金融局负责研究制定资金支持政策;市土地储备中心负责构建土地收储工作机制,重点探索其应用挂账收储低效产业用地,并重新组织出让方面(一级市场方面);市国资委负责统筹下属固有企业,鼓励其通过二级市场依法转让、合作开发等方式盘活低效产业用地;其他相关部门依照职能相应做好配合工作。

  (三)落实工作激励机制。对源城区范围内盘活批而未供及综合整治用地项目所产生的土地纯收益由市、区、镇或园区管委会按照33 : 34 : 33 的比例进行分成。各独立核算的县以及江东新区、市高新区可参照该模式,将盘活用地所产生的土地纯收益更多倾向基层实施单位,提高工作积极性。

  (四)加强督查和考核。各县(区)政府(管委会)在每阶段结束当月28日向专班工作小组上报辖区专项工作进展、取得成效、存在问题等事项,专班工作小组分析汇总后报领导小组 。

  专班工作小组定期对各县(区)政府(管委会)工作完成情况进行督促检查,通报检查结果 。对工作进展缓慢、存在问题较多的各县(区)政府(管委会)负责人及时进行约谈 。对专项行动完成情况好、产业用地保障力度大的地方,在涉企资金、城乡建设用地规模、用地计划指标分配上,将给予倾斜和奖励 。具体财政奖励方案由市财政局另行制定。

  (五)加强宣传总结 。工作专班和各县(区)政府(管委会)要加大专项行动社会宣传工作,通过新媒体、电视、报纸等多种渠道全方位宣传专项行动的重要性、紧迫性,为专项行动的顺利推进营造良好的社会舆论氛围 。

  附件:

  1.河源市各县区产业用地整治提升专项行动任务表(第一阶段)

  2. 河源市产业园区用地整治提升专项行动目标任务考核标准

  3. 河源市产业园区用地摸查情况报告及附表(由市自然资源局另行印发)

  

  

  

  

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